| Copropriété à deux copropriétaires | |
| Dispositions particulières aux copropriétés à deux copropriétaires | Article 43-13 de la loi du 10 juillet 19965 : « Les dispositions de la présente section s’appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires. » Articles concernant ce type de copropriétés : Articles 41-13 à 41-23 Ces copropriétés ne sont pas assimilées aux copropriétés classiques ni aux petites copropriétés |
| Syndic | Nécessité d’un syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole (compte tenu du nombre de copropriétaires, attention au conflit d’intérêts) Nomination possible par un seul copropriétaire majoritaire, par assemblée ou réunion informelle |
| Conseil syndical | Aucune disposition spécifique pour ce type de copropriété, il faut se référer aux dispositions classiques (il faut décider d’en créer un ou décider de ne pas en créer un : il faudra en tout état de cause une « décision ») |
| Modalités de prise de décisions | Articles 41-16 : « 1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ; 2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ; 3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. » Article 41-17 : « Par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution. Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité. »Article 41-18 : « 1° Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité ; 2° Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre. » |
| Comptabilité | Il n’existe aucune spécificité pour ce type de copropriété (aucune mention dans les articles consacrés à ce type de copropriété) |
| Contentieux | Article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation à l’article 17 et au deuxième alinéa de l’article 22, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut. » Article 41-22 de la même loi : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. » Article 41-23 de la même loi : « L’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, suivant les conditions et modalités définies à l’article 815-5-1 du code civil. » |
| Informations générales | Ce type de copropriété est particulièrement complexe pour les copropriétaires qui doivent s’entendre pour éviter tout blocage La scission de copropriété peut être une solution opportune dans certains cas Le copropriétaire majoritaire aura un pouvoir de nuisance assez conséquent (décisions unilatérales) En cas d’achat d’un lot de copropriété dans ce type de copropriété, il convient d’ériger en conditions suspensives, le cas échéant, l’autorisation de la copropriété pour les travaux envisagés (attention au coefficient d’occupation des sols qui est commun aux deux copropriétaires) Ne pas omettre l’assurance de l’immeuble en sus de l’assurance habitation |