| VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et accessibilité | |
| Obligation d’information du promoteur | Le contentieux sur le sujet concerne les constructions antérieures aux abrogations mentionnées plus bas ou les logements qui seront contractuellement définis comme « accessibles » Attention, de nombreux articles relatifs à l’accessibilité ont été abrogés et notamment les textes suivants : – Article L. 111-7-1 du Code de la construction et de l’habitation (abrogé par ordonnance du 29 janvier 2020) – Article R. 111-18-2 du code de la construction et de l’habitation (abrogé par décret du 30 juin 2021) – Règles relatives aux balcons, terrasses et loggias : arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, article 14. L’article 1 dudit arrêté précise que « Les dispositions du présent arrêté sont prises pour l’application des dispositions relatives aux bâtiments d’habitation collectifs et aux maisons individuelles correspondant respectivement aux articles R.* 111-18 à R.* 111-18-2 et R.* 111-18-4 à R.* 111-18-6 du code de la construction et de l’habitation pour l’accessibilité aux personnes handicapées, notamment physiques, sensorielles, cognitives, mentales ou psychiques. ». Par conséquent, l’abrogation des articles visés plus haut rend inopérant l’arrêté en question. Article L. 111-1 du Code de la consommation prévoit que : « Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, ainsi que celles du service numérique ou du contenu numérique, compte tenu de leur nature et du support de communication utilisé, et notamment les fonctionnalités, la compatibilité et l’interopérabilité du bien comportant des éléments numériques, du contenu numérique ou du service numérique, ainsi que l’existence de toute restriction d’installation de logiciel » Article 1112-1 du Code civil (applicable aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016) qui dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». |
| Jurisprudence | L’arrêt du 22 novembre 2018 (Troisième Chambre civile, RG n°17-26.141) est particulièrement intéressant et parfois mal interprété. Cet arrêt a certes rejeté le défaut d’information et la non-conformité car dans le dossier, « aucune stipulation du contrat de réservation ou de l’acte authentique n’évoquait expressément le respect de la norme d’accessibilité aux personnes handicapées de l’appartement ou du garage, que la présence d’un ressaut entre les portes-fenêtres et la terrasse ressortait clairement sur les plans de coupe remis aux acquéreurs lors de la vente même si sa hauteur exacte n’était pas précisée et qu’il était visible lors de leur visite des lieux le 6 janvier 2012, et souverainement retenu qu’il était possible d’installer une plate-forme élévatrice amovible qui constituait un aménagement simple permettant l’accès en fauteuil roulant à la terrasse conformément à l’article R. 111-18-2 du code de la construction et de l’habitation et que les défauts d’information du vendeur ne portaient pas sur des obligations déterminantes du contrat pour M. et Mme B… qui ne démontraient pas qu’ils n’auraient pas acquis l’appartement en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation s’ils en avaient été informés ». Il faut donc comprendre que les conditions surlignées, si non réunies, peuvent générer la responsabilité du promoteur. Et qu’en approfondissant l’analyse, l’on comprend qu’il ne s’agit pas d’un cas d’espèce où une personne à mobilité réduite achète en VEFA pour y habiter (d’où la condition mentionnée par la Cour de cassation : « ne démontraient pas qu’ils n’auraient pas acquis l’appartement en vue de bénéficier du dispositif de défiscalisation s’ils en avaient été informés ») |
| Autres fondements | Article 1337 du Code civil sur le dolInconvénient : difficulté de prouver les manœuvres/mensonges Non-conformité : selon la documentation contractuelle (attention aux délais très courts en VEFA) Publicité mensongère dans l’hypothèse d’une présentation biaisée dans les documents publicitaires de la VEFA |
| Sanction | Nullité de la vente et dommages intérêts ; ou Dommages et intérêts |
| Conseils | L’accessibilité sera désormais contractuellement négociée (non imposée) Les acquéreurs doivent informer le promoteur par écrit de leur situation particulière (besoin d’accessibilité, personne à mobilité réduite, etc.) Les promoteurs devaient respecter les textes mais compte tenu de l’ancienne rédaction qui ne tenait pas réellement compte des besoins des personnes à mobilité réduite, il fallait expliciter la notion d’accessibilité. Autrement dit, si un élément de l’appartement n’était pas adapté (comme le ressaut d’une terrasse, niveau de la porte fenêtre, etc.), il fallait expressément en informer l’acquéreur (notice notamment) Côté acquéreur, il fallait comprendre que le respect des règles relatives à l’accessibilité n’assurait pas un appartement accessible au sens commun (avec l’abrogation des textes, la notion d’accessibilité sera encore plus floue) |