La Responsabilité et défaillance du syndic mérite une attention particulière pour éviter des litiges futurs.
La Responsabilité et défaillance du syndic doivent être évaluées régulièrement par les copropriétaires afin de garantir une gestion efficace.
| Responsabilité et défaillance du syndic | |
| Diverses obligations | Obligations qui découlent : -> de la loi/décret/etc. -> de la déontologie (Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015) -> du règlement de copropriété -> des résolutions d’assemblée générale -> du contrat de mandat |
| Diverses responsabilités | Responsabilité : -> contractuelle du syndic envers le syndicat -> délictuelle du syndic envers le copropriétaire -> délictuelle du syndic envers les tiers (exemples : acheteur d’un lot de copropriété, locataire, etc.) -> pénale |
| Carence, empêchement, absence du syndic | ->Empêchement (provient d’une cause extérieure : procédure collective, maladie, etc.) : o Dans ce cas, convocation d’une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic par le président du conseil syndical (18 de la loi du 10 juillet 1965) -> Carence (inexécution de la mission) : o Procédure de désignation d’un administrateur ad hoc (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 + article 49 du décret du 17 mars 1967) -> Absence (mandat non renouvelé à temps par l’assemblée, TUP, etc.) : o l’assemblée s’est tenue mais n’a pas désigné de syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965) : requête auprès du Président du Tribunal Judiciaire o dans les autres cas (article 17 de la loi du 10 juillet 1965) : possibilité pour un copropriétaire de convoquer une assemblée générale pour désigner un syndic et à défaut d’une telle demande, saisine du Président du Tribunal Judiciaire pour la désignation d’un administrateur provisoire |
| Exemples d’actions en justice | -> Action (i) du président du conseil syndical en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires envers le syndic (article 15 de la loi du 10 juillet 1965) ou, en l’absence de conseil syndical, (ii) d’un ou de plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires -> Appel en garantie du syndic lorsque la responsabilité du syndicat est engagée -> Action en responsabilité du syndic envers l’acquéreur d’un lot pour état daté inexact -> Action pour obtenir la remise des pièces devant le Président du Tribunal Judiciaire statuant en référé (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965) -> Action en nullité du contrat de syndic: attention, dans ce cas, la jurisprudence est assez complexe: un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 27 février 2025 (RG no 23-14.697) a pu condamner le syndic à rembourser ses honoraires compte tenu de la nullité du contrat de syndic (à la suite de la nullité de l’assemblée générale désignant le syndic). |
| Obstacles à la responsabilité | -> Prescription de l’action -> Ratification/quitus -> Difficultés à valoriser le préjudice ou à prouver le lien de causalité, etc. |
| Conseils | -> Solliciter l’autorisation d’ester en justice si le nouveau syndic représente le syndicat et engage la responsabilité de l’ancien syndic (article 55 du décret du 17 mars 1967) -> Attention à la distinction entre indivisaire et conjoints (pouvoirs d’action en justice) -> Vérifier l’existence d’une protection juridique dans l’assurance multirisque habitation du syndicat |
Il est essentiel de comprendre la Responsabilité et défaillance du syndic dans le cadre de la gestion de la copropriété.
Les enjeux autour de la Responsabilité et défaillance du syndic sont nombreux et peuvent avoir des conséquences significatives pour les copropriétaires.