| Indemnité d’immobilisation et vente immobilière | |
| L’indemnité d’immobilisation en pratique | Montant, généralement de 5 ou 10% (au-delà, la promesse unilatérale pourrait être requalifiée en promesse synallagmatique) du prix, versé en contrepartie de l’exclusivité de la faculté d’achat du bien immobilier (à ne pas confondre avec les « arrhes », chaque partie pouvant dans ce cas renoncer à l’opération) Faculté ou obligation (lorsque la durée de la promesse est supérieure à 18 mois) Paiement par virement en principe (parfois obligatoire, cf. Code monétaire et financier) Indemnité versée en principe le jour de la signature de la promesse sauf exceptions (si application du droit de la consommation avec interdiction de versement de sommes dans le délai de rétractation de 10 jours, en vertu de l’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation) Versement de l’indemnité d’immobilisation sur un compte séquestre (du notaire généralement) Le prix de l’indemnité s’impute sur le prix de l’achat |
| Initiative du contentieux de l’indemnité | Action en restitution de l’indemnité d’immobilisation, côté bénéficiaire de la promesse Action en paiement de l’indemnité d’immobilisation, côté promettant |
| En pratique, la libération de l’indemnité d’immobilisation | En vertu de l’article 1960 du Code civil « Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime. ». Le séquestre pourrait donc décider du sort de l’indemnité même en l’absence d’accord des parties. Même dans l’hypothèse où les cas de restitution sont correctement rédigés, la plupart du temps, le séquestre sollicitera l’accord des parties et à défaut, il attendra une décision du juge |
| Réduction du montant de l’indemnité | Par principe, cette indemnité ne peut être réduite par le juge (il ne s’agit pas d’une clause pénale) Possibilité de demander au juge de la réduire (à de rares occasions, si le refus de lever l’option intervient avant la fin du délai prévu à la promesse, si le montant est fixé en fonction du délai d’immobilisation du bien et sous réserve de stipulations contraires au sein de la promesse) sur le fondement de l’article 1103 du Code civil |
| Prescription pour l’action en restitution | Article 2224 du Code civil (5 années) : attention au point de départ (exemple : moment de la défaillance de la condition suspensive) |
| Tribunal compétent | Si seule la restitution de l’indemnité est en jeu, alors il ne s’agit pas d’une action immobilière (règles de droit commun pour la compétence, qui peut parfois relever du Tribunal de commerce). Et s’il ne s’agit pas d’une action immobilière, les règles de compétence territoriale de la matière immobilière (lieu de situation de l’immeuble) ne s’appliquent pas. Il s’agit de la juridiction du lieu du défendeur. |
| Le refus d’achat par l’acquéreur donne-t-il lieu systématiquement au versement de l’indemnité au bénéfice du vendeur? | Dans certaines hypothèses (notamment le refus d’acquérir en cas de découverte de vices cachés avant l’acte réitératif générant un refus de signer ledit acte par l’acquéreur), l’acquéreur pourra obtenir restitution de son indemnité malgré son refus d’acquérir non lié à une défaillance de condition suspensive |
| Points d’attention | Attention à ne pas confondre l’indemnité d’immobilisation avec d’autres notions (dépôt de garantie par exemple) Plusieurs problématiques, en cas de différend, peuvent être révélées: le débiteur de la somme peut il solliciter une tierce personne pour le versement? comment peut on calculer le délai pour verser les fonds? L’article 641 du Code de procédure civile est il applicable pour calculer les délais? Que faut il entendre par versement? (encaissement? débit sur le compte? ordre de virement) Dans l’idéal, l’acte notarié sera précis sur les éléments relatifs à l’indemnité (quitte à définir des termes comme le « versement ») Attention, dans l’hypothèse d’un différend sur la promesse (sur une erreur, un vice, etc.), l’acquéreur – s’il souhaite l’exécution forcée de la promesse (autrement dit, s’il veut tout de même acheter) – devra respecter les clauses de ladite promesse et verser l’indemnité (sous peine de caducité) |
Il est souvent question de vices cachés dans le cadre de l’achat immobilier mais le sujet de l’indemnité d’immobilisation (qui peut être qualifiée autrement selon les avants contrats) n’est pas en reste. L’indemnité d’immobilisation est un passage quasi systématique lors de la vente immobilière. A verser en une seule fois, parfois en plusieurs, cette indemnité d’immobilisation est une source importante de contentieux et il interroge les parties: comment puis-je récupérer mon indemnité d’immobilisation? Devant quel tribunal? Que faire si l’indemnisation d’immobilisation a été versée en retard ? Quelqu’un d’autre peut il verser l’indemnité d’immobilisation à ma place?
Comprendre l’indemnité d’immobilisation dans le processus de vente immobilière
Indemnité d’immobilisation et vente immobilière, lien Village de la Justice:
https://www.village-justice.com/articles/indemnite-immobilisation-vente-immobiliere,52208.html