La condition suspensive de prêt bancaire stipulée dans une promesse est source abondante de contentieux. Elle devrait faire l’objet d’une étude approfondie avant la signature de la promesse puisqu’elle implique des conséquences parfois désastreuses.
Elle peut en effet générer une « sanction », à savoir l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation pour le promettant (et/ou l’application d’une clause pénale). Côté promettant, elle peut avoir pour conséquence d’immobiliser le bien pendant un temps important sans aucune contrepartie (si la condition suspensive liée au prêt n’est pas levée, en dehors de toute faute du bénéficiaire, alors l’indemnité d’immobilisation doit être restituée).
Les parties doivent donc être vigilantes lorsqu’elles signent la promesse et elles ne doivent pas hésiter à poser des questions et faire en sorte que le notaire soit plus précis sur certains points. De nombreux contentieux pourraient être évités si certains détails étaient intégrés dans la promesse.
Cela dit, les interrogations des parties sur cette condition surviennent généralement post signature, le présent article ayant pour objet de répondre à certaines questions qu’elles se posent.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive de prêt bancaire dans une promesse de vente immobilière ?
La condition suspensive de prêt bancaire est une clause insérée dans une promesse de vente immobilière qui subordonne la réalisation de la vente à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire conforme à sa demande. En principe, la présence d’une telle condition implique un droit de rétractation pour le consommateur après signature de la promesse de vente.
Quelle est la durée minimale de validité de l’offre de prêt ?
L’article L. 313-34 du Code de la consommation fixe à 30 jours, à compter de sa réception par le candidat à l’emprunt, la durée minimale de validité de l’offre aux conditions qu’elle indique.
Quel est le délai pour la conclusion du contrat lié à l’offre de prêt ?
L’article L. 313-36 du Code de la consommation dispose que l’offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.
Les questions à se poser sur la condition suspensive avant de signer une promesse
Peut-on convenir d’un délai supérieur à 4 mois pour conclure le contrat de prêt ?
Oui, les parties ont la possibilité de convenir d’un délai plus long. Le prêteur peut également se lier pour une durée supérieure qui serait alors indiquée expressément dans l’offre préalable (parfois, la banque peut accorder une prorogation du délai).
Qu’advient-il si la condition suspensive n’est pas levée dans le délai prévu ?
La sanction est la caducité de la promesse de vente, ce qui signifie que la vente ne peut pas être réalisée. Il faut donc faire attention au délai prévu par la promesse.
Comment savoir si la condition suspensive de prêt est levée ?
La condition suspensive est levée lorsque le bénéficiaire obtient un accord de prêt ferme et sans réserve, conforme aux stipulations contractuelles.
L’accord de principe suffit-il à lever la condition suspensive ?
Non, la jurisprudence précise que la condition suspensive d’obtention de prêt ne peut être levée par un simple accord de principe, mais exige la délivrance d’une offre ferme et sans réserve, conforme aux stipulations contractuelles.
Attention, dans certains cas, la banque peut rétracter son offre.
Et la défaillance de la condition suspensive implique-t-elle nécessairement le remboursement de l’indemnité d’immobilisation?
Pas forcément. D’une part, il faut être vigilant lors de la rédaction de la promesse. Celle ci doit contenir des clauses précises évitant tout interprétation (nombre de demandes de prêt à déposer, précision selon laquelle le bénéficiaire ne sera pas tenu d’accepter une offre d’un montant inférieur, distinction offre de prêt / accord de principe, etc.)
D’autre part, pour obtenir le remboursement, il faudra que l’acquéreur respecte les termes de la promesse (délai de dépôt des demandes de prêt, nombre des demandes, respect du montant et du taux indiqués dans la promesse).
Il existe un contentieux important sur des demandes de prêt non conformes aux clauses de la promesse.
2 exemples : dépôt de la demande par une société sans clause de substitution dans l’acte ou en présence d’une telle clause mais avec violation des conditions de la promesse pour bénéficier de la clause en question.
Dépôt d’une demande qui ne respecte pas le montant maximum du prêt (une demande de prêt pour un montant supérieur ce qui est indiqué dans la promesse génère une faute de l’acquéreur et la condition est généralement considérée comme accomplie).
En cas de violation par l’acquéreur de ses obligations au titre de la promesse, la condition suspensive sera réputée acquise (article 1304-3 du Code civil).
Dans tous les cas, il convient de se référer à la promesse et il ne faut pas hésiter à demander une prorogation au(x) notaire(s).
Comment obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation ?
S’il existe une contestation sur le bienfondé de la demande de remboursement auprès du séquestre, le notaire attendra l’issue d’une procédure judiciaire à l’initiative du vendeur ou de l’acheteur. Autrement dit, sauf accord des parties, cette somme est bloquée pendant la durée de la procédure judiciaire.