Lors de la vente d’un lot de copropriété, des problématiques peuvent apparaitre en présence d’une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.
Vendeur et acheteur ainsi que notaire(s) s’interrogent généralement sur le principe de la vente et le sort du prix en présence d’une telle hypothèque.
Cet article permet de clarifier le droit applicable et d’expliquer notamment que la vente pourra avoir lieu malgré tout, même si la distribution du prix sera impactée.
Qu’est-ce que l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires ?
En vertu de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Comprendre l’hypothèque dans le cadre de la vente
Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. ».
Quelles sont les conditions pour que les créances soient garanties par l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires ? Il ne s’agit pas de lister les conditions de l’opposition ici mais bien les conditions relatives aux créances visées par l’hypothèque. A ce titre, la créance du syndicat doit être exigible (depuis moins de 5 années) et il n’est pas question de garantir une dette future ou éventuelle.
Sous cette réserve, le syndic pourra, après mise en demeure du copropriétaire sans effet, faire inscrire une hypothèque sans qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ne soit nécessaire.
Peut-on vendre un immeuble grevé d’une telle hypothèque ? Généralement, la dette du copropriétaire apparait au sein de l’état daté (mais attention car le syndic n’est pas obligé de dresser un état précis mais plutôt, des sommes approximatives, cf. article 5 du décret du 17 mars 1967).
L’hypothèque légale du syndicat n’a pas pour effet de bloquer la vente (Troisième chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 18 juin 2008, RG n°07-15.129).
La vente peut donc avoir lieu en présence d’une telle hypothèque.
Puis-je percevoir le prix de la vente de l’immeuble en présence d’une hypothèque ? La présence de l’hypothèque légale du syndicat a un impact sur la distribution du prix. Si elle n’empêche pas la vente, une procédure d’opposition pourra être enclenchée par le syndic.
Alors comment obtenir la mainlevée de l’hypothèque légale du syndicat ? Le plus simple est de régler les dettes – celles visées par l’hypothèque – pour solliciter la mainlevée de l’hypothèque. Pour autant, cela n’est pas automatique.
A défaut d’édition et d’envoi par le syndic d’un tel état daté en cas de paiement de la dette ou de conditions non réunies (autres dettes mais non garanties par l’hypothèque par exemple), une action pourra être envisagée (action en mainlevée de l’hypothèque dans le cadre de la contestation de l’opposition par le biais d’une action en référé ou au fond, responsabilité, etc.).
Quelles sont les conditions de l’opposition ? En vertu de l’article 20 de la loi de 1965, « I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.
Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.
Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.
A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties.
Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.(…) »
Attention, les conditions de l’opposition ne sont pas toutes indiquées dans l’article qui précède. La créance doit notamment être exigible et liquide (article 5-1 du décret du 17 mars 1967, qui contient d’autres précisions supplémentaires)
Cette opposition au prix ne bloque que la somme sollicitée (non pas la totalité du prix)