Habituellement, la promesse de vente aboutit à une signature de l’acte réitératif devant notaire. Mais il peut arriver que l’une des deux parties reviennent sur ses engagements. Cependant, la signature de la promesse – que ce soit pour le vendeur ou l’acheteur – laisse peu de possibilités de sorties puisque la vente a, en réalité, déjà eu lieu.
Dans de nombreuses situations, l’exécution forcée de la promesse de vente immobilière pourra être envisagée.
Dans des cas spécifiques, l’exécution forcée de la promesse de vente peut également être utilisée pour protéger les droits des parties.
Toutes les promesses peuvent faire l’objet d’une exécution forcée ?
Il est important de bien comprendre les implications de l’exécution forcée de la promesse de vente.
Cette option pourrait permettre une exécution forcée de la promesse de vente en cas de non-respect des engagements.
Il faut savoir que l’exécution forcée de la promesse de vente synallagmatique peut varier selon les clauses insérées.
Dans certains cas, l’exécution forcée de la promesse de vente ne sera pas possible.
La première vérification est de qualifier juridiquement l’acte que l’on a signé auprès du notaire ou du professionnel.
Est-ce une promesse unilatérale ? Dans ce cas, l’une des parties s’est engagée, l’autre dispose d’une option de sortie selon certaines conditions.
Est-ce une promesse synallagmatique ? Tout dépendra du contenu de la promesse : elle peut valoir vente et les parties sont d’ores et déjà engagées. Elle peut également contenir une clause qui remet en cause ce principe, qui soumet la vente à un élément essentiel (signature de l’acte notarié qui peut être essentialisée, etc.)
Existe-t-il des hypothèses où la promesse de vente ne peut découler sur l’exécution forcée ?
Il existe de nombreux cas où l’exécution forcée de la promesse de vente sera vouée à l’échec.
Par exemple :
– en cas de rétractation de l’acheteur dans l’hypothèse où ce droit existe ;
– en cas de caducité de la promesse (absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation, selon les prévisions contractuelles de la promesse) ;
– en cas de levée d’option sans paiement du prix (si cela est prévu ainsi par la promesse) ;
– en cas de défaillance d’une condition suspensive (exceptions, notamment en cas de faute du bénéficiaire de la promesse)
– en cas de vice de consentement (erreur, dol, etc.) mais la reconnaissance incombera au tribunal.
Le premier réflexe est de prendre connaissance attentivement de la promesse de vente qui contient de nombreuses clauses qui auront un impact significatif sur le reste de la procédure. Une clause mal rédigée, une omission, un mauvais conseil et tout peut vaciller.
Les modalités de l’exécution forcée de la promesse de vente
Concrètement, comment fait-on pour l’exécution forcée d’une promesse de vente ?
Côté vendeur, en résumant, si le délai de rétractation (s’il existe) est dépassé, que les conditions suspensives sont levées ou n’ont pas défaillies par la faute de l’acheteur ou que l’acheteur y a renoncé (certaines conditions sont stipulées dans l’intérêt exclusif d’une des parties), il pourra obliger l’acheteur à exécuter la vente.
Généralement, la promesse contient le processus pour y parvenir. En principe, celui-ci est le suivant :
– l’acheteur est convoqué une première fois au rendez-vous de signature (attention aux délais de l’acte et aux clauses sanctionnant le dépassement du délai) ;
– à défaut de présentation, il est à nouveau convoqué par voie d’huissier avec mise en demeure en sus ;
– s’il ne se présente pas au rendez-vous, un procès-verbal de carence est dressé ;
– l’assignation est par la suite signifiée à l’acheteur.
Côté acheteur, si le vendeur refuse de vendre et de signer l’acte réitératif, le processus diffère quelque peu, notamment au titre de la levée d’option (bien lire la promesse à ce titre car des conditions existent pour que l’option soit valablement levée). Il conviendra de respecter la promesse (notamment le versement de l’indemnité d’immobilisation dans le délai prévu, le paiement du prix qui accompagne la levée d’option, etc.).
Le reste est assez similaire si ce n’est qu’une question de publication au service de la publicité foncière se pose (que ce soit pour la diffusion du PV de carence, la publication de l’assignation, etc.).
Quels sont les préjudices dont on peut obtenir réparation ?
En sus de l’exécution forcée, la question du préjudice se posera et il faudra même se la poser avant d’engager une telle action.
En effet, une procédure judiciaire est longue.
Côté acheteur, l’indemnité d’immobilisation et selon les cas le prix sont immobilisés le temps de la procédure.
Côté vendeur, c’est le bien immobilier qui ne peut pas faire l’objet d’une vente et qui subit donc, une immobilisation.
Cette situation est figée pendant la durée de la procédure.
Ces précisions apportées, en termes de préjudices, tout dépendra de la situation des parties :
– congé délivré par le locataire en prévision de son déménagement consécutif à l’achat de sa résidence principale ;
– immobilisation des fonds qui ne produiront pas d’intérêts (ne pas hésiter à se renseigner sur les produits d’épargne qui existent au moment du décaissement des fonds pour valoriser le préjudice devant le tribunal)
– perte de chance d’avoir pu acquérir un autre logement (ne pas hésiter à conserver des annonces ou échanges avec les agents immobiliers sur des biens similaires)
Il est crucial de bien connaître les droits liés à l’exécution forcée de la promesse de vente avant de s’engager dans la procédure.
L’exécution forcée sera donc obtenue après le jugement du Tribunal ?
Pas nécessairement et pour cette raiso, avant d’agir, il convient d’évaluer si l’exécution forcée de la promesse de vente est opportune et d’arbitrer entre les bénéfices et les coûts de la procédure.
Un avocat pourra vous conseiller sur l’opportunité d’une exécution forcée de la promesse de vente.
Il est essentiel de préparer méticuleusement votre dossier si vous envisagez l’exécution forcée de la promesse de vente.
En première instance, selon les demandes des parties, le Tribunal peut enjoindre de signer l’acte et de se présenter devant notaire. Mais il peut également valoir acte de vente.
L’exécution forcée est de droit en première instance mais il existe des moyens pour la freiner ou l’arrêter.
Selon certaines conditions, il sera envisageable de saisir par exemple le premier président de la Cour d’appel pour obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire.
Potentiellement, même avec un jugement (décision de première instance) favorable, la vente sera suspendue à l’issue de la procédure d’appel.
A quel moment dois-je contacter un avocat ?
Idéalement, au moment où l’on a connaissance de la réticence de la partie à respecter ses engagements.
Si chaque partie à son notaire, le notaire conseil de la partie qui veut faire exécuter la promesse pourra parfaitement remplir son rôle d’autant qu’il a rédigé ou a minima participé à la rédaction de l’acte (sauf hypothèse de la rédaction de l’acte par un agent immobilier). Pour autant, l’avocat pourra apporter son éclairage sur les chances de succès d’une action en exécution forcée, préparer son client à rapporter les preuves d’un préjudice, tenter de négocier une sortie amiable et éviter une procédure couteuse.