Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, parfois avant même la signature de l’acte réitératif, la découverte d’un vice caché peut s’avérer être un obstacle majeur. Il est impératif d’être réactif dans de telles situations pour protéger vos intérêts. Ne rien faire équivaut à rendre le vice caché apparent. Ne laissez pas un vice caché compromettre votre investissement immobilier, agissez rapidement et de manière décisive.
Comment réagir en cas de découverte d’un vice caché avant l’achat immobilier ? Les 4 conseils indispensables
| Découverte d’un vice caché avant l‘achat immobilier (avant l’acte réitératif) | |
| Vice caché, quelles sont ses caractéristiques? | -> Vice caché : selon l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » -> Vice apparent : l’article 1642 du Code civil dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » -> Attention à la qualité de l’acquéreur (qualification de consommateur ou de professionnel, le second étant moins protégé que le premier) -> Le vice, pour être apparent doit être connu « dans son ampleur et ses conséquences » (Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 14 mars 2012, n° 11-10.861) Pour plus de détails, se repporter à notre article intitulé « Vices cachés, que faire?« |
| Obligation de se renseigner | -> « Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient que, si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu’à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture et que l’accès aux combles, s’il était peut-être difficile, n’était pas impossible, il ne s’en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ; qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un vice dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même, la cour d’appel a violé les textes susvisés (…) » (Assemblée plénière, Cour de cassation, arrêt du 27 octobre 2006, n° 05-18.977). Autrement dit, l’acquéreur doit être un minimum vigilant mais ce devoir de vigilance a des limites (par exemple, dans l’arrêt cité, la Cour de cassation a indiqué que ce devoir ne va pas jusqu’à faire constater l’état de la charpente par un professionnel) |
| Possibilité de modification de la promesse de vente | -> Possibilité de demander une modification de la promesse selon les cas à la suite de la découverte d’un vice avant l’acte réitératif -> Attention, certaines modifications feront courir un nouveau délai de rétractation (Cour de cassation, Troisième Chambre civile, arrêt du 24 novembre 2016, n°15-19.073) |
| Échanges avec les intervenants et réserves | -> Dès la découverte d’un vice avant l’achat immobilier, sollicitez en premier lieu votre notaire et demandez-lui conseil -> Communiquez à l’écrit avec vos interlocuteurs (agent immobilier, vendeur, notaire, etc.), l’intérêt étant de conserver des preuves -> Sollicitez l’inscription de réserves au sein de la promesse (à défaut, les vices sont considérés comme apparents sauf exceptions) |
| Conseils | -> Conservez des preuves : annonce immobilière, échanges écrits, etc.Lisez attentivement la promesse et faites-vous accompagner si nécessaire -> Soyez attentif aux annexes à la promesse de vente surtout si elles sont communiquées postérieurement à la signature de la promesse: sachez qu’une information mentionnée dans l’acte ou dans les annexes ou même dans des échanges écrits peut rendre bien plus complexe l’action en nullité fondées sur la garantie relative aux vices cachés (ou sur le fondement du dol) -> Attention également à la contrevisite du bien : si l’acheteur constate des modifications de l’immeuble ou des dégradations ou autre élément important, il faut absolument en avertir le notaire -> Possibilité de faire mention de réserves par le notaire en cas de découverte d’un vice. Une prorogation du délai de signature de l’acte réitératif pourra être envisagé pour laisser le temps de la réflexion (faut il confirmer l’achat ou y renoncer?) -> Il faut se préconstituer des preuves de ce que certaines caractéristiques du bien sont essentielles à vos yeux (ce caractère essentiel est subjectif et varie en fonction des justiciables: la communication de cette information sera utile pour la suite) |
https://www.village-justice.com/articles/decouverte-vice-avant-achat-immobilier,46981.html