Que signifie un congé pour reprise du bailleur (loi du 6 juillet 1989)? Il s’agit pour le bailleur de notifier un congé à son locataire pour reprendre le logement, directement, ou y loger des membres de sa famille (« son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire » , article 15 de la loi du 6 juillet 1989)
Il est essentiel de bien comprendre les implications du congé pour reprise pour éviter tout malentendu entre le bailleur et le locataire.
Attention, la mise en place du congé en présence d’une société sera impossible ou complexe. Pour une SCI (selon sa composition), cela peut être envisageable au bénéfice de l’un des associés (Cass. 3e civ., 19 janv. 2005, no 03-15.922, Bull. civ. III, no 9, AJDI 2005, p. 216).
1 – Processus du congé pour reprise
Les enjeux du congé pour reprise
(i) Congé pour reprise : notifiés LRAR, signifié par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le congé est accompagné d’une notice (Arrêté du 13 décembre 2017, NOR : TERL1711455A, JO 20 déc.) détermine le contenu de cette notice, obligatoire pour les congés délivrés à compter du 1er janvier 2018 ;
Le congé doit indiquer le motif et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
(ii) Assignation devant le juge des contentieux et de la protection
(iii) Expulsion
2 – Caractère réel et sérieux du congé
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :
De plus, un bailleur doit toujours s’assurer que le motif du congé pour reprise est clairement établi et justifié.
« I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)
Pour qu’un congé pour reprise soit valide, le bailleur doit respecter toutes les procédures légales en vigueur.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »
Autrement dit, lorsqu’il délivre le congé, le bailleur doit indiquer les raisons pour lesquelles la reprise n’est pas seulement un projet évasif mais une réalité
3 – Détournement de la procédure du congé
Selon la jurisprudence antérieure, le congé pouvait être déclaré frauduleux s’il apparaissait que le bailleur n’avait pas principalement le désir de reprendre le logement pour l’habiter mais qu’il poursuivait une autre fin
Les locataires peuvent parfois solliciter des dommages intérêts pendant la procédure judiciaire d’expulsion mais également a posteriori, s’il appert que le bailleur a délivré un congé frauduleux. Les dommages intérêts ne seront pas nécessairement alloués en cas de rejet de la demande de reprise du bailleur (il peut être jugé que les motifs sont insuffisants mais que le caractère frauduleux n’est pas démontré)
4 – Sanction
En sus des sanctions civiles, un congé frauduleux : article 15 : « V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »
Et de manière générale, un congé pour reprise mal fondé peut entraîner des conséquences juridiques pour le bailleur, à savoir le rejet de ses demandes devant le juge des contentieux et de la protection.
5 – Points d’attention
La loi du 24 mars 2014 (ALUR), suspend le droit de reprise du bailleur lorsque la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques a été invitée par le représentant de l’État dans le département à se prononcer sur la réalité et les causes de l’insalubrité du logement et sur les mesures propres à y remédier.
Cette suspension est levée lorsque la commission conclut à la salubrité du logement ou lorsque le préfet prend l’arrêté prévu aux articles L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du Code de la santé publique.
Attention aux particularités de la procédure en cas de personnes âgées de plus de 65 ans, de faibles ressources (article 15 III) ou encore, à la suite d’une acquisition immobilière