Qu’est-ce que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du règlement de copropriété ?
En vertu de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».
Autrement dit, le tribunal peut réputer non écrite (elle ne s’applique donc pas) une clause du règlement de copropriété sous certaines conditions.
Comment l’introduire ?
A titre principal, dans le cadre d’une assignation devant le tribunal judiciaire ou par voie d’exception, en défense à une demande du syndicat (par exemple, paiement de charges).
Quelle est la date d’effet de la sanction ?
La Cour de cassation a pu décider qu’une clause réputée non écrite est « censée n’avoir jamais existé » (Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 17 septembre 2013, n° 11-21.770).
Quel est le délai de prescription d’une telle action ?
Un arrêt de la Cour de cassation énonce que « c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que la demande tendant à voir réputer non écrites les clauses litigieuses ne s’analysait pas en une demande en nullité, de sorte qu’elle n’était pas soumise à la prescription quinquennale » (1ère Chambre civile de la Cour de cassation, 13 mars 2019, n° 17-23.169).
Mieux, un arrêt explique – il s’agissait d’un bail mais la sanction peut être transposée à une clause du règlement de copropriété – que la cour d’appel « a retenu à bon droit que ce texte est applicable aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 19 novembre 2020, n° 19-20.405).
Peut-on envisager cette action si la clause a été votée par une résolution d’assemblée générale non contestée (devenue définitive) ?
Oui, une clause du règlement de copropriété réputée non écrite peut être contestée dans ce cas : « Attendu qu’ayant exactement retenu qu’une fois expiré le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les délibérations d’assemblées devenaient définitives et opposables à tous, sans que leur validité soit susceptible d’être ultérieurement remise en cause par voie d’action principale ou par voie d’exception quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées, qu’il n’en allait autrement que pour les décisions modifiant irrégulièrement une répartition des charges, sans respecter les critères de l’article 10 de la loi, s’agissant d’une action relative aux clauses réputées non écrites en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et constaté que l’assignation avait été délivrée après l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article 42, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre M. de X… dans le détail de son argumentation, en a déduit, à bon droit, que son action était irrecevable » (Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 18 novembre 2008, n° 07-18.823).
Pour une clause de répartition des charges visée par cette sanction, comment le juge peut-il procéder à une nouvelle répartition ?
Par le biais d’une expertise judiciaire (ou demande de « remise en l’état » si la clause visée a été introduite par une résolution d’assemblée générale et que la précédente clause était valable)
En cas de clause réputée non écrite, si l’application de cette clause a donné lieu à des paiements, comment obtenir un remboursement ?
Compte tenu de la sanction, le demandeur peut solliciter le remboursement du trop versé au syndicat sur le fondement de la répétition de l’indu (articles 1302 et suivants du Code civil).