Quelle est la différence entre indemnité d’immobilisation et clause pénale ?
La clause pénale a pour objet de faire pression sur le débiteur pour l’amener à exécuter son obligation, et constitue une sanction en cas d’inexécution contractuelle. En revanche, l’indemnité d’immobilisation ne doit pas viser à sanctionner l’inexécution d’un engagement, il s’agit simplement du prix de l’exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse. La promesse devra préciser au mieux les hypothèses dans lesquelles l’indemnité sera restituée au bénéficiaire, acquise au promettant, etc.
Si l’ « indemnité d’immobilisation » sanctionne l’inexécution, elle est en réalité une clause pénale.
Il faut préciser, ce qui est rare en pratique, que la clause pénale peut également être stipulée au bénéfice de l’acquéreur/ bénéficiaire de la promesse.
Une indemnité d’immobilisation peut elle être requalifiée en clause pénale ?
L’indemnité d’immobilisation peut être requalifiée en clause pénale lorsque, par exemple, elle est due en cas de défaut d’obtention du prêt imputable à l’acquéreur, ou lorsque le bénéficiaire de la promesse ne réalise pas la vente alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées. Cette requalification dépend de la fonction réelle de la clause et non de sa dénomination. Le juge peut donc tout à fait décider qu’il s’agit en réalité d’une clause pénale.
Peut-on cumuler indemnité d’immobilisation et clause pénale dans un compromis de vente ?
Oui, la jurisprudence a pu admettre (exemple: arrêt du 11 décembre 2014, n° 12/07151, Cour d’appel de Versailles) la possibilité de cumuler une indemnité d’immobilisation et une clause pénale lorsque leurs conditions sont distinctes. Toutefois, si ces deux indemnités s’appliquent dans la même situation et font double emploi, elles doivent être qualifiées de clauses pénales et sont alors soumises au pouvoir modérateur du juge.
Le juge peut il réduire une indemnité d’immobilisation et une clause pénale?
En vertu de l’article 1231-5 du Code civil, le juge a le pouvoir de réduire ou d’augmenter la sanction prévue par une clause pénale. Ce pouvoir s’applique également lorsque l’indemnité d’immobilisation est requalifiée en clause pénale. Mais pour une indemnité d’immobilisation, le juge ne peut pas la moduler (exemple: arrêt de la troisième chambre civile du 16 janvier 2025, RG 23-23.378).
Par ailleurs, le demandeur à la clause pénale n’aura pas nécessairement à justifier d’un préjudice (car elle s’applique du seul fait de l’inexécution) mais puisque le juge peut moduler, il faudra tout de même invoquer un préjudice et le valoriser justement car le juge peut en réduire le montant.
Que se passe-t-il en cas de contestation sur la restitution ou l’attribution de l’indemnité ?
Dans ce cas, le séquestre ne peut se dessaisir de la somme qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice devenue définitive. Ce en raison des risques d’engagement de la responsabilité du notaire en cas de restitution de l’indemnité sans décision de justice ou accord des parties.
Dans certaines hypothèses, le bénéficiaire de la promesse peut invoquer des vices découverts entre la promesse et la date butoir de signature de l’acte réitératif et il ne sera pas nécessairement fautif en refusant de signer l’acte définitif (s’il émet des réserves dans le cadre d’un PV de carence par exemple).
Quelle procédure judiciaire ? qui a l’initiative? Devant quel tribunal?
L’initiative appartient soit au promettant, soit au bénéficiaire. La compétence territoriale du tribunal est celle du lieu du défendeur, pas celle du lieu de situation de l’immeuble (contrairement à une action en exécution forcée par exemple). S’agissant de la compétence d’attribution, cela dépendra de plusieurs critères (plus rarement, le tribunal de commerce peut éventuellement être compétent, de même que le tribunal judiciaire)