La crainte d’un acheteur, c’est de constater – postérieurement à la vente immobilière – la présence de vices cachés.
Il peut même arriver que celui-ci constate en cours de vente un vice qu’il n’avait pas décelé lors de la signature de la promesse de vente.
Dans ces hypothèses, l’acheteur doit acquérir certains réflexes et se renseigner un minimum.
| Vente immobilière et vices cachés | |
| Définition | -> Article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » -> Cette garantie des vices cachés ne s’applique pas nécessairement à toutes les ventes (en sont exclues, par exemple, en vertu de l’article 1649 du Code civil, les ventes faites par autorité de justice) |
| Gravité – importance du vice | -> Soit le vice rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine -> Soit le vice diminue l’usage du bien à tel point que l’acheteur n’aurait pas procédé à l’achat ou l’aurait acquis à un prix moindre |
| Antériorité du vice | -> Le vice doit exister avant la vente |
| Caractère dissimulé : un vice caché | -> Article 1642 du Code civil : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » -> « La connaissance du vice par l’acheteur suppose une connaissance de l’ampleur du vice et de ses conséquences » (exemple : arrêt de la première chambre civile de la Cour d’appel de Poitiers du 10 Novembre 2020 – RG n° 19/00127) -> La jurisprudence assimile parfois le cas où l’acheteur ne pouvait ignorer le vice (lorsqu’il s’agit d’une évidence par exemple) à une connaissance du vice. En présence d’un acheteur professionnel, il existe une présomption de connaissance du vice |
| Clauses élusives de la responsabilité au titre des vices cachés | -> Article 1643 du Code civil : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » -> Cette clause est valable à plusieurs conclusions : – Le vendeur ne peut pas être un vendeur professionnel (une SCI peut être qualifiée de vendeur professionnel, de même qu’un marchand de biens, un agent immobilier, etc.) ; – Le vendeur ne doit pas avoir connaissance du vice (mauvaise foi). Attention, en l’absence de document relatif au dossier de diagnostic technique et en présence d’un vice (lié au document manquant), la jurisprudence a pu invalider la clause élusive |
| Actions envisageables | -> Selon l’article 1644, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. ». Aussi, l’acheteur dispose d’une option (parfois, en raison des circonstances, seule l’action estimatoire sera envisageable) entre : – L’action rédhibitoire (demander l’annulation) – L’action estimatoire (demander la diminution du prix) -> Action en nullité de la vente pour dol -> Action en responsabilité décennale -> Action en non-conformité |
| Préjudice | -> Restitution du prix (action rédhibitoire) ou d’une partie du prix (action estimatoire)+ -> Si vendeur de bonne foi (qui ne connaissait pas le vice) : – Article 1646 du Code civil : « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. » -> Si vendeur de mauvaise foi (qui connaissait le vice) – Article 1645 du Code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. » |
| Délai de prescription | -> Article 1648 du Code civil : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. » -> si l’action sur le fondement des vices cachés est prescrite, rechercher si un autre fondement n’est pas envisageable (cf. partie “actions envisageables” qui en énumère certains) pour bénéficier du délai de droit commun de 5 ans à compter de la vente (article 2224 du Code civil) ou de 10 ans s’agissant de la responsabilité décennale -> Délai buttoir de 20 ans (article 2232 du Code civil) -> Synthèse : le délai de prescription est de 2 ans à compter de la découverte du vice avec la limite de 5 ans à compter de la vente (délai de prescription de droit commun). En présence d’une suspension ou interruption du délai de prescription, le délai total ne pourra pas dépasser 20 ans. |
| Quelques conseils pratiques | -> Avant et pendant la vente : – Attention au caractère dissimulé du vice caché : s’il intervient en cours de vente, il peut être opportun de solliciter de votre notaire l’émission de réserves à ce titre – Soyez attentif aux annexes à la promesse de vente – Attention également à la contrevisite du bien car lors de celle-ci, l’acheteur peut constater des modifications de l’immeuble ou l’apparition de désordres qui n’étaient pas visibles lors de la première visite -> Après la vente : – Attention aux délais de prescription : l’assignation en référé expertise interrompt la prescription qui recommence à courir à compter de l’ordonnance de désignation de l’expert |