Lorsque le bail commercial initial arrive à sa date contractuelle d’expiration sans que le bailleur ait délivré un congé au moins six mois avant ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée, au-delà du terme fixé par le contrat.
Par conséquent, ce contrat pourra donc prendre fin à tout moment, par une demande de renouvellement du locataire ou par un congé donné par le bailleur (ou le locataire) au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Par ailleurs, le preneur risque un déplafonnement du loyer qui devra toutefois être justifié par un changement notable des éléments constitutifs de la valeur locative.
- Application de la loi dans le temps en ce qui concerne le bail commercial tacitement prolongé
En principe, les modifications législatives qui interviennent pendant la période de tacite prolongation n’affectent pas le bail, sauf si la loi en dispose autrement (Cass. 3e civ. 19 février 1975 n° 73-14.018, Goutte c/ Revouy : Bull. civ. III n° 70).
Cependant, la jurisprudence semble appliquer les dispositions d’ordre public immédiatement aux baux en cours (arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 9 février 2017, n°16-10.350).
Par conséquent, les dispositions spécifiques au déplafonnement de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (ci-après, la « loi Pinel ») ne s’appliquent pas aux baux en cours, n’étant pas d’ordre public.
En effet, l’article L.145-34 du Code de commerce ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (ne s’agissant pas d’une disposition d’ordre public et n’étant pas listé au sein de l’article L. 145-15 du Code de commerce).
Un bail commercial conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel risquera donc un déplafonnement.
- Nature et durée du bail tacitement prolongé
Lorsque le bail commercial arrive à sa date contractuelle d’expiration, son terme, en l’absence de congé délivré par le bailleur au moins six mois avant ou en l’absence de demande de renouvellement à l’initiative du preneur, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.
L’article 5 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 prévoyait une tacite « reconduction » du bail en faisant référence à l’article 1738 du Code civil et la Cour de cassation considérait que la poursuite d’un bail commercial au-delà du terme n’entraînait pas formation d’un nouveau contrat mais une simple prolongation de ce dernier (Cass. 3e civ. 19 février 1975 n° 73-14.018).
La loi 2012-38 du 22 mars 2012 a supprimé toute référence à cet article du Code civil et a remplacé le terme « reconduction » par celui de « prolongation » (article L. 145-9 du Code de commerce).
Le bail se poursuit donc au-delà du terme pour une durée indéterminée (Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 Janvier 1999 – n° 97-12.040).
- Déplafonnement du bail commercial tacitement prolongé
Si le bail se poursuit tacitement au-delà du terme contractuel de neuf ans, en excédant une durée de douze (12) ans, le plafonnement du loyer du bail est exclu de plein droit (sauf si le bail a été conclu ou renouvelé à compter de l’entrée en vigueur de la loi Pinel).
Ce déplafonnement permettra au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.
Toutefois, la réévaluation devra être justifiée et la preuve d’une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative doit être rapportée.
- La fin du bail tacitement prolongé
Le bail commercial tacitement prolongé, devenu contrat à durée indéterminée, peut prendre fin à tout moment par (i) une demande de renouvellement du locataire ou (ii) par congé du bailleur ou locataire.
- Bail tacitement prolongé et cession du fonds de commerce
Dans le cas d’un bail tacitement prolongé, l’acquéreur du fonds sollicitera le renouvellement anticipé du bail ou la conclusion d’un nouveau bail à son profit, concomitamment à la signature de l’acte de cession de fonds de commerce.
En effet, l’acquéreur recherche à se maintenir au sein des locaux.
Si le fonds est cédé en l’absence de nouveau bail ou de renouvellement, l’acquéreur, certes avec le bénéfice d’une indemnité d’éviction, prendra le risque de se voir délivrer un congé à tout moment.