| Responsabilité des diagnostiqueurs (DPE) et vente immobilière | |
| Obligation de fournir un diagnostic technique | Selon l’article L. 271-4 du Code de construction et de l’habitation : « I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :(…) 6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ; » |
| Réforme sur l’opposabilité du diagnostic | Avant le 1er juillet 2021, le DPE n’est pas opposable au vendeur. Ancienne rédaction de l’article L. 271-4 du CCH du CCH : « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative. » Après cette date, l’article L. 271-4 du CCH rend le DPE opposable au vendeur : « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative. » |
| Responsabilités | Vendeur : action à l’égard du diagnostiqueur en responsabilité contractuelle Diagnostiqueur : action des acheteurs sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil) Notaire : vérification des entreprises et obligation de conseil (mais le notaire pourra difficilement se rendre compte d’une erreur de diagnostic) Avant d’engager la responsabilité d’un intervenant, bien vérifier que l’action a des chances de prospérer sous peine de se voir condamné aux frais de l’article 700 du Code de procédure civile |
| Préjudice réparable | Perte de chance de négocier une baisse du prix de vente (en ce qui concerne l’erreur visant le DPE) ; Précision : avec la nouvelle rédaction de l’article L. 271-4 du CCH, le demandeur pourrait tenter de solliciter l’indemnisation de l’intégralité de son préjudice (travaux, surconsommation, préjudice moral, etc.) |
| Prescription | Droit commun de la prescription : 5 ans (article 2224 du Code civil) Autres fondements (actions visant le(s) vendeur(s)) : Vice caché également ou dol |
| Vérifications | Assurance du diagnostiqueur (l’assureur sera généralement partie au procès, qu’il soit intervenant forcé à la demande du diagnostiqueur ou assigné directement par le demandeur, ce qui permet à ce dernier d’avoir un débiteur solvable) Preuves (expertise judiciaire nécessaire sauf erreur grossière sur les matériaux par exemple) Avant d’engager la responsabilité du vendeur de l’immeuble à ce titre, bien vérifier la présence ou non d’une clause qui vient exclure la garantie des vices cachés |
| Preuves | En fonction de l’erreur commise par le diagnostiqueur, une expertise judiciaire pourra être nécessaire (si l’erreur est grossière, d’autres modes de preuve – moins onéreuses, telles que l’expertise amiable et le constat d’huissier par exemple – pourront être apportées à la juridiction) Audit énergétique / autre(s) DPE Constat d’huissier si opportun |