| Indemnité d’immobilisation et vente immobilière | |
| L’indemnité d’immobilisation en pratique | Montant, généralement de 5 ou 10% (au-delà, la promesse unilatérale pourrait être requalifiée en promesse synallagmatique) du prix, versé en contrepartie de l’exclusivité de la faculté d’achat du bien immobilier (à ne pas confondre avec les « arrhes », chaque partie pouvant dans ce cas renoncer à l’opération) Faculté ou obligation (lorsque la durée de la promesse est supérieure à 18 mois) Paiement par virement en principe (parfois obligatoire, cf. Code monétaire et financier) Indemnité versée en principe le jour de la signature de la promesse sauf exceptions (si application du droit de la consommation avec interdiction de versement de sommes dans le délai de rétractation de 10 jours, en vertu de l’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation) Versement de l’indemnité d’immobilisation sur un compte séquestre (du notaire généralement) Le prix de l’indemnité s’impute sur le prix de l’achat |
| Initiative du contentieux de l’indemnité d’immobilisation | Action en restitution de l’indemnité d’immobilisation, côté bénéficiaire de la promesse Action en paiement de l’indemnité d’immobilisation, côté promettant |
| En pratique, la libération de l’indemnité | En vertu de l’article 1960 du Code civil « Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime. ». Le séquestre pourrait donc décider du sort de l’indemnité même en l’absence d’accord des parties. Même dans l’hypothèse où les cas de restitution sont correctement rédigés, la plupart du temps, le séquestre sollicitera l’accord des parties et à défaut, il attendra une décision du juge |
| Réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation | Par principe, cette indemnité ne peut être réduite par le juge (il ne s’agit pas d’une clause pénale) Possibilité de demander au juge de la réduire (à de rares occasions, si le refus de lever l’option intervient avant la fin du délai prévu à la promesse, si le montant est fixé en fonction du délai d’immobilisation du bien et sous réserve de stipulations contraires au sein de la promesse) sur le fondement de l’article 1103 du Code civil |
| Prescription pour l’action en restitution | Article 2224 du Code civil (5 années) : attention au point de départ (exemple : moment de la défaillance de la condition suspensive) |
| Tribunal compétent | Si seule la restitution de l’indemnité est en jeu, alors il ne s’agit pas d’une action immobilière (règles de droit commun pour la compétence, qui peut parfois relever du Tribunal de commerce). Et s’il ne s’agit pas d’une action immobilière, les règles de compétence territoriale de la matière immobilière (lieu de situation de l’immeuble) ne s’appliquent pas. |