Lors de l’achat d’une maison d’habitation, un dossier de diagnostic technique doit être communiqué à l’acheteur. Que contient-il? Comment faut-il l’interpréter?
| Dossier de diagnostic technique : vente d’une maison d’habitation bâtie | |
| Communication du dossier de diagnostic technique | -> Sauf rares exceptions, le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente en vertu de l’article L. 271-4 du Code de construction et del’habitation (ci-après « CCH ») |
| Contenu du dossier de diagnostic technique | -> Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique (ci-après « CSP »), s’il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 -> L’état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante (article L. 1334-13 du CSP) pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 : attention, il s’agit d’un constat seulement visuel accessibles sans qu’il n’y ait de travaux dits destructifs (sauf en présence de matériaux/produits de la liste A ou B, auquel cas des prélèvements peuvent être effectués) -> L’état relatif à la présence de termites (article L. 133-6 du CCH) : il ne s’agit que des termites et les autres insectes xylophages ne sont pas concernés -> L’information sur la présence d’un risque de mérule dans les zones listées à l’article L. 133-8 du CCH : attention, il s’agit simplement d’indiquer qu’il existe un risque de présence. Il convient donc d’être vigilant lors de la visite (visite des combles notamment) -> L’évaluation de l’état de l’installation intérieure de gaz (article L. 134-6 du CCH) si l’installation date de plus de 15 ans. Le contenu, la méthodologie et les modalités de réalisation du diagnostic sont contenus au sein de la norme NF P45-500 -> L’évaluation de l’état de l’installation intérieure d’électricité (article L. 134-9 du CCH) si l’installation date de plus de 15 ans -> L’état des risques naturels (sismicité, radon, risques miniers, recul du trait de côte) et technologiques dans les zones listées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement (ci-après « CE ») : devront être mentionnés les sinistres subis par le bâtiment à la suite d’une catastrophe naturelle ou technologique (art icle L.125-5, IV du CE) -> L’indication relative au plan d’exposition au bruit lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du Code de l’urbanisme (ci-après « CU »). Il s’agit d’un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues à l’article L. 112-11, I du CU -> Le diagnostic de performance énergétique (ci-après « DPE ») de l’article L. 134-1 du CCH et, le cas échéant, l’audit énergétique (articles L. 126-26 et L. 126-28- 1 du CCH) dont le contenu reste à définir -> Le document de contrôle des installations d’assainissement non collectif (article L. 1331-11-1 du CSP) -> Un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois (aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’État dans le département) lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère prévu à l’article L. 222-4 du CE |
| Professionnel qualifié | -> En vertu de l’article L. 271-6 du CCH, pour l’établissement des diagnostics concernant le plomb, l’amiante, les termites, l’état de l’installation de gaz/d’électricité et le diagnostic de performance énergétique, le professionnel doit : o Présenter des garanties de compétence et disposer d’une organisation et de moyens appropriés ; o Souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions ; -> Ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa |
| Durée de validité | -> Article R. 271-5 du CCH : « Par rapport à la date de la promesse de vente (…) : – sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 271-5, moins d’un an pour le constat de risque d’exposition au plomb ; – moins de six mois pour l’état du bâtiment relatif à la présence de termites ; – moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure de gaz ; – moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure d’électricité. » -> Durée illimitée en cas de constat de risque d’exposition au plomb négatif (article L. 271-5 du CCH) -> Moins de six mois avant la signature de la promesse de vente concernant l’état des risques naturels et technologiques (article R. 125-26 du CE) -> Date de validité du DPE : 10 ans (en vertu de l’ancien article R. 134-4-2 du CCH). Attention, la durée de validité a été modifiée (Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020) -> Diagnostic technique amiante : illimité (attention, la question de la durée du diagnostic amiante n’est pas simple et fait l’objet de nombreuses subtilités: il peut être nécessaire d’obtenir un complément, la durée de validité dépend également des conclusions du premier rapport, de sa date d’émission, etc.) |
| Points d’attention | -> Certaines parties de la maison peuvent ne pas avoir été visitées -> Le contenu des diagnostics n’est pas nécessairement complet, et par exemple : o s’agissant de l’amiante, il s’agit d’un simple contrôle visuel de ce qui est accessible (le diagnostic sera plus poussé pour certains travaux destructifs) ; o s’agissant de l’état relatif à la présence de termites, les autres insectes xylophages ne sont pas concernés alors que certains sont aussi nuisibles que les termites (vrillettes, capricorne, etc.). Cependant, la norme NF P 03-200 a ajouté que le diagnostic, en partie « constatations diverses », doit faire état du constat d’autres parasites/moisissures, etc. -> La mission du diagnostiqueur peut être réduite contractuellement -> Un diagnostic technique peut être remplacé lors de l’acte de vente si sa date de validité est dépassée -> certains éléments importants pour l’acheteur peuvent ne pas apparaitre sur ces documents (il convient de se rapprocher de son notaire pour obtenir de plus amples informations grâce à des sites tels que “géoportail” par exemple) -> Attention, depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul (et d’autres éléments) pour le DPE a été modifiée. Cette modification aura un impact lourd puisque la loi Climat et résilience, en fonction du classement du logement (selon la lettre), a notamment prévu une interdiction de location |
| Responsabilité | -> Responsabilité de droit commun (dol, vices cachés, etc.) en l’absence de production d’un diagnostic (distinction selon les diagnostics) -> En cas de faute du diagnostiqueur : responsabilité contractuelle envers le vendeur et responsabilité délictuelle envers l’acquéreur (selon le type de diagnostics) Inefficacité de la clause exclusive de la garantie des vices cachés en l’absence de diagnostic (exemple : en présence d’amiante et en l’absence de diagnostic amiante et malgré la présence d’une clause exclusive de la garantie des vices cachés, cette dernière clause sera inefficace) -> Responsabilité du vendeur si le professionnel intervenant au titre des diagnostics ne présente pas les caractéristiques décrites à l’article L. 271-6 du CCH (notamment, pour certains diagnostics, amende prévue par l’article R. 271-4 du CCH) -> Puisque le DPE sera opposable au vendeur (en attente du décret pour la date d’entrée en vigueur), la responsabilité à ce titre pourra être engagée |