Bail commercial et activité de radiologie
Le bail commercial est un élément essentiel pour les professionnels de la radiologie et généralement plus protecteur que le bail professionnel. Il est impératif de prévoir des aménagements contractuels solides pour protéger les intérêts du radiologue. En effet, la spécificité de l’activité de radiologie nécessite une attention particulière lors de la rédaction du bail au delà des clauses courantes du bail commercial (cf mémo pratique de la négociation du bail commercial). Les clauses relatives à la durée du bail, aux modalités de résiliation et aux obligations des parties doivent être soigneusement définies. La protection du bail commercial (3/6/9) est plus efficace (en raison notamment de l’indemnité d’éviction) et permet une meilleure valorisation du fonds dans l’hypothèse d’une cession.
| Bail commercial et activité de radiologie | |
| Particularités de l’activité de centre de radiologie | Les locaux doivent être aménagés pour l’activité (plombage, etc.) et les travaux sont coûteux Le matériel de radiologie a un coût particulièrement important qui nécessite des aménagements de la clause d’accession à la propriété en fin de bail Les locaux seront contrôlés par de multiples organismes et ont des règles strictes (EDF, etc.) La conclusion d’un bail commercial pour cette activité est autorisée (il ne s’agira pas nécessairement d’un bail professionnel) |
| Preneur et immatriculation | Attention à la constitution (une SEL ne pourra pas être constituée sans activité) Prévoir une attestation de domiciliation du bailleur au préalable pour éviter un transfert de siège Faire les vérifications nécessaires sur le domaine médical en général et sur la radiologie en particulier (incompatibilités, multi exercice, etc.) |
| Durée | La durée classique (3/6/9) est celle qui permet de rentabiliser le matériel Attention aux durées fermes pour se protéger (déplafonnement) Il existe le bail à construction ou le bail emphytéotique : il convient de faire une liste des avantages et inconvénients. Le bail commercial est tout à fait protecteur des intérêts du radiologue |
| Diagnostics | Attention aux diagnostics et notamment le diagnostic amiante : pour des travaux, un nouveau diagnostic préalable aux travaux sera nécessaire (plus poussé que celui communiqué, avec sondages) Clause sur la prise en charge des travaux relatifs à une injonction de l’administration ou amiante par exemple |
| Travaux | Franchise de loyer Faire auditer le bien par un architecte et conducteur de travaux spécialisés avant signature ou se ménager une condition résolutoire si impossibilité découverte par ces professionnels Autorisation préalable du bailleur sur les travaux à venir : élargir au maximum l’autorisation car certains travaux seront nécessaires |
| Clause d’accession | Date de l’accession Champ de l’accession Attention, une clause d’accession « classique » peut être un motif de déplafonnement Remise en état des locaux : cette clause est habituellement insérée au sein des baux commerciaux sans nécessairement d’articulation avec la clause d’accession. Cette question devra être réglée car les conséquences sont lourdes (dépollution à la sortie car règles de radioprotection/plombage) |
| Locaux monovalents | La réalisation de travaux par le preneur afin de créer un centre de radiologie a généralement pour effet de qualifier les locaux de monovalents Effets de la qualification : déplafonnement et fixation du loyer à la valeur locative Date de la qualification : selon la rédaction de la clause d’accession |
| Non concurrence | Clause de non-concurrence du bailleur si plusieurs locaux |
| Copropriété | Attention aux activités autorisées au sein du règlement de copropriété Autorisations de travaux qui devront généralement passer en assemblée (délai long à prévoir pour autorisation de travaux et issue du vote non connu) |
| Autorisations et conseil de l’ordre | L’activité de radiologie donne lieu à de nombreuses autorisations et particularités (Enedis, ARS, etc.), il convient de se renseigner au préalable Le bail fera l’objet d’une vérification par le Conseil de l’ordre, attention à l’utilisation des termes commerciaux au sein du bail (clientèle, commerce, etc.) |
Considérations essentielles pour la radiologie dans le cadre d’un bail commercial
https://www.village-justice.com/articles/bail-commercial-activite-radiologie,51269.html